Ty můj kvítku medový to ti katastr nepoví
Tento článek jsem připravil, abych přiblížil prodávajícím a kupujícím méně známá zákoutí Občanského zákoníku, která by mohla narušit průběh obchodu mezi samo prodejcem a kupujícím a nedej bože vyústit až k fatálnímu soudnímu zneplatnění již uskutečněného převodu.
Máme tu zpět předkupní právo
Předkupní právo znamená povinnost pro podílové spoluvlastníky před prodejem svého podílu vyzvat ke koupi za cenu, která je v kupní smlouvě, kterou předběžně sjednám se zájemcem. Háček je v tom, že oslovený má čas na vyřčení svého „NEMÁM ZÁJEM“ po prokazatelném doručení nabídky 3 měsíce.
Strašlivé nedomyšlení této zákonné povinnosti se jeví u společných pozemků cest zahrádkářských kolonií nebo parkových stání velkých obytných celků, kde mohou být desítky spoluvlastníků. Ale je prý v dohlednu úprava, že se předkupní právo nebude uplatňovat u objektů s více než pěti spoluvlastníky.
U domů v podílovém spoluvlastnictví, když se spoluvlastníci nemohou shodnout na transformování do osobního vlastnictví, se dá obstrukcím se zbytečnou dobou čekání na odpověď vyhnout vzdáním se předkupního práva vkladem přímo do Katastru nemovitostí. Souhlasit musí v obou případech všichni podílníci. A s přihlédnutím k té naší povaze české se jedná někdy o dohody nemožné.
Pozn.: mám-li byt v domě v podílovém spoluvlastnictví nevlastním fakticky bytovou jednotku, ale při počtu čtyř spoluvlastníků vlastním jednu ideální čtvrtinu celého domu a celého zastavěného pozemku
Co když mám nemovitost vedenou jako národní památku nebo se nachází v Národním parku.
Zde platí automaticky předkupní právo státu nebo parku. Většinou dostáváme na naši nabídku zápornou odpověď, ale toto odmítnutí musí být citováno v kupní smlouvě i s listinou přílohou.
Domníváme se, že zápis vlastnictví v Katastru na jediný subjekt vylučuje možnost společného jmění manželů?
Katastr nemovitostí se nezajímá, zda zapisuje člověka ve stavu manželském bez druhého partnera. Proto si ve vlastním zájmu musíme zjistit rodinný stav prodávajícího. A aby to nebylo tak jednoduché, může se stát, že občanský průkaz vykazuje, že manželství je rozvedeno, ale nový sňatek nemusí být dosud zapsán do občanského průkazu. Vyloučení manžela/manželky z prodeje a neposkytnutí jeho souhlasu může do budoucna zapříčinit velmi neblahé důsledky, které mohou vyústit do soudní tahanice a někdy i zneplatnění převodu vlastnictví.
Platnou Nájemní smlouvu na prodávanou nemovitost nezjistíme jinak než detektivním zjišťováním v okolí.
Platná nájemní smlouva s prodejcem nemovitosti vkladem do Katastru automaticky přechází na nového majitele. Ač jsme si v Kupní smlouvě slíbili, že právní vady neexistují – po vkladu práva se toto faktické omezení vlastnického práva vymáhá soudní zdlouhavou cestou.
Naprostá dortová třešnička Občanského zákoníku je § 747 aneb - Rodinná domácnost.
Znění § 747 přináším jenom proto, že tento termín je dosud ne příliš zažitý.
(1) Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.
(2) Jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s odst. 1, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání. Krátce řečeno - výhradní vlastník potřebuje souhlas i bývalé manželky, se kterou již nežije a i když je prodávaná nemovitost jeho vlastní – opravňuje „nevlastníka“ zabránit prodeji nebo zpětně napadnout akt převodu vlastnictví.
I poskytovatel hypotečního úvěru kupujícího vyžaduje po prodávajícím, který je v tu chvíli zástavcem i podpis současné/ho nebo i bývalé/ho manželky/manžela. A tímto se může stát, že zhrzení „bývalka/bývalý“ mohou prodej zhatit – a nepodepsáním vydírat bývalého manžela/manželku. Jak vzniká rodinná domácnost – manželka s manželem a s rodinou sdílejí obydlí pod jednou střechou.
Prokáže-li rodinnou domácnost subjekt, který souhlas s prodejem nevydal, má tento „nevlastník“ možnost právo vymáhat i dlouho po prodeji. Z uvedeného plyne doporučení uvádět do kupní smlouvy prohlášení, že nikdo z účastníků, buď nemá rodinnou domácnost, a nebo že je vydán souhlas manželů současných nebo i minulých s prodejem, který doloží prohlášením, že k nemovitosti neexistují práva třetích osob. Tím se do budoucna předejde možným námitkám proti platnosti Kupní smlouvy.
Jsou to skutečnosti, které se z Katastru nemovitostí nedozvíte, a k zamezení rizik vám dopomůže zkušený realitní poradce, který umí tuto problematiku řešit. K bezplatné konzultaci se s vámi rád setkám.
Jan Hrstka - Realitní poradce vždy na vaší straně
Telefonujte na 603 547 906
Pište na e-mail: hrstka@home4people.cz
Navštivte můj web http://janhrstka.cz/
a v klidu si prohlédněte nabízené „třešinky“ mých služeb, spoustu zajímavých článků a postřehů včetně e-booku ke stažení zdarma.
