Prodávám nemovitost, značka „V exekuci“
02. 12. 2019

Prodávám nemovitost, značka „V exekuci“

Specifika prodeje majetku v exekuci

Jako první je třeba uvést, že kupní smlouva, která by přesahovala rámec výše uvedených výjimek, by byla neplatná. Proto buďte obezřetní a vše si důkladně prověřte, či konzultujte s realitním makléřem nebo právním poradcem.

Prvním případem, který prodej nemovitosti před exekucí povoluje, je prodej před nedobrovolnou dražbou. Tady je ovšem nutné splnit několik podmínek. Dlužník může prodat svoji nemovitost před nedobrovolnou dražbou, pokud s tím exekutor souhlasí. Pro dlužníka to znamená, že nemovitost určitě prodá za vyšší částku, než by vzešla z dražby nedobrovolné. 

Další podmínkou je ovšem hotovost - část ceny nemovitosti, kterou dlužník musí složit exekutorovi, aby souhlas s prodejem získal. To bývá ovšem problém, protože dlužník většinou potřebnou sumu k dispozici nemá. Řešením může být záloha od potencionálního kupce, který tuto sumu za dlužníka složí a po uskutečnění prodeje jen doplatí zbytek smluvní ceny nemovitosti. Smlouva by měla být ovšem precizně připravená, ideálně tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut.

Druhým případem prodeje nemovitosti v exekuci je většinou využívaná nařízená dražba. Tu vyhlašuje exekutor dražební vyhláškou, která musí splnit náležitosti jako datum dražby, vymezení nemovitosti, minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Účastníci dražby ovšem musí před jejím zahájením složit dražební jistinu. Jde o částku, která má zaručit, že se dražby nebude účastnit nikdo, kdo by neměl dostatek prostředků na zaplacení. Cena nemovitosti se odvozuje od znaleckého posudku a pro dlužníka může znamenat, že dostane nižší cenu, než kdyby využil první možnosti. 

Výhra v nařízené dražbě a první zásadní kroky

Veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na nemovitosti zanikají ve chvíli, kdy získáte vlastnické právo. Zásadním krokem je, vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva a to v okamžiku udělení příklepu. To pak slouží jako nabývací listina pro řízení na katastrálním úřadu.

Není dražba jako dražba

Tu nedobrovolnou a nařízenou exekutorem poznáte snadno. Před jejím názvem jsou vždy písmena EX. Existují ale i dobrovolné dražby, tušíte správně, označené písmenem D. Ty nenařizuje exekutor, ale dražební portály. Poznáte je nejen podle písmene D, ale také podle toho, že se tváří velmi lukrativně. Výše nejnižšího podání je zpravidla kolem 40% tržní ceny a vy získáte dojem, že nejít do toho by mohl jen blázen. Pokud máte všech pět pohromadě,  je vám jasné už teď, že v tom bude nějaký háček. Je!

Průběh takových dražeb často ovlivňují takzvané přihazovací boty. Jde o naprogramované počítačové dražitele, kteří přihazují a přihazují. Programy jsou dokonalé, jednou přihodí okamžitě, jindy to vypadá, že váhají a promýšlejí výhodnost přihození, prostě a jednoduše maskují se dokonale a jejich jediným úkolem a tady připomínám, že „naprogramovaným“ úkolem je, vyšroubovat cenu nemovitosti co nejvýše!

Navíc po skončení dražby, kterou vyhrajete, ještě vyhráno rozhodně nemáte. Vlastnické právo na vás přechází jen v případě, že cena dražby dosáhla ceny, která byla předem určená mezi dlužníkem a dražebníkem. Další nevýhodou je, že nemovitost i nadále zůstává zatížená věcnými břemeny a dalším právy, které na ní váznou. 

Podtrženo, sečteno

Koupě nemovitosti v exekuci je možná, ale složitá záležitost a skoro vždy s sebou nese nějaké riziko. Hypotéku na koupi nemovitosti sice získat můžete, jde ovšem o velmi složité jednání a spousta dokladování a dohadování. Dalším rizikem je, že získáte nemovitost i s majitelem, který se celé roky odmítá vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou. 

S dobrým realitním makléřem, odborně sestavenými smlouvami a se základní znalostí práv a povinností obou stran, tedy prodávajícího i kupujícího, tady ale existuje šance, že koupí nemovitosti v exekuci nějaké ty peníze ušetříte. Neděláte nic protizákonného a navíc si můžete ověřit svoji schopnost flexibilně  reagovat v  dané situaci a hledat optimální a správná řešení.

Specifika prodeje majetku v exekuci

Jako první je třeba uvést, že kupní smlouva, která by přesahovala rámec výše uvedených výjimek, by byla neplatná. Proto buďte obezřetní a vše si důkladně prověřte, či konzultujte s realitním makléřem nebo právním poradcem.

Prvním případem, který prodej nemovitosti před exekucí povoluje, je prodej před nedobrovolnou dražbou. Tady je ovšem nutné splnit několik podmínek. Dlužník může prodat svoji nemovitost před nedobrovolnou dražbou, pokud s tím exekutor souhlasí. Pro dlužníka to znamená, že nemovitost určitě prodá za vyšší částku, než by vzešla z dražby nedobrovolné. 

Další podmínkou je ovšem hotovost - část ceny nemovitosti, kterou dlužník musí složit exekutorovi, aby souhlas s prodejem získal. To bývá ovšem problém, protože dlužník většinou potřebnou sumu k dispozici nemá. Řešením může být záloha od potencionálního kupce, který tuto sumu za dlužníka složí a po uskutečnění prodeje jen doplatí zbytek smluvní ceny nemovitosti. Smlouva by měla být ovšem precizně připravená, ideálně tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut.

Druhým případem prodeje nemovitosti v exekuci je většinou využívaná nařízená dražba. Tu vyhlašuje exekutor dražební vyhláškou, která musí splnit náležitosti jako datum dražby, vymezení nemovitosti, minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Účastníci dražby ovšem musí před jejím zahájením složit dražební jistinu. Jde o částku, která má zaručit, že se dražby nebude účastnit nikdo, kdo by neměl dostatek prostředků na zaplacení. Cena nemovitosti se odvozuje od znaleckého posudku a pro dlužníka může znamenat, že dostane nižší cenu, než kdyby využil první možnosti. 

Výhra v nařízené dražbě a první zásadní kroky

Veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na nemovitosti zanikají ve chvíli, kdy získáte vlastnické právo. Zásadním krokem je, vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva a to v okamžiku udělení příklepu. To pak slouží jako nabývací listina pro řízení na katastrálním úřadu.

Není dražba jako dražba

Tu nedobrovolnou a nařízenou exekutorem poznáte snadno. Před jejím názvem jsou vždy písmena EX. Existují ale i dobrovolné dražby, tušíte správně, označené písmenem D. Ty nenařizuje exekutor, ale dražební portály. Poznáte je nejen podle písmene D, ale také podle toho, že se tváří velmi lukrativně. Výše nejnižšího podání je zpravidla kolem 40% tržní ceny a vy získáte dojem, že nejít do toho by mohl jen blázen. Pokud máte všech pět pohromadě,  je vám jasné už teď, že v tom bude nějaký háček. Je! Průběh takových dražeb často ovlivňují takzvané přihazovací boty. Jde o naprogramované počítačové dražitele, kteří přihazují a přihazují. Programy jsou dokonalé, jednou přihodí okamžitě, jindy to vypadá, že váhají a promýšlejí výhodnost přihození, prostě a jednoduše maskují se dokonale a jejich jediným úkolem a tady připomínám, že „naprogramovaným“ úkolem je, vyšroubovat cenu nemovitosti co nejvýše! Navíc po skončení dražby, kterou vyhrajete, ještě vyhráno rozhodně nemáte. Vlastnické právo na vás přechází jen v případě, že cena dražby dosáhla ceny, která byla předem určená mezi dlužníkem a dražebníkem. Další nevýhodou je, že nemovitost i nadále zůstává zatížená věcnými břemeny a dalším právy, které na ní váznou. 

Podtrženo, sečteno

Koupě nemovitosti v exekuci je možná, ale složitá záležitost a skoro vždy s sebou nese nějaké riziko. Hypotéku na koupi nemovitosti sice získat můžete, jde ovšem o velmi složité jednání a spousta dokladování a dohadování. Dalším rizikem je, že získáte nemovitost i s majitelem, který se celé roky odmítá vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou. 

S dobrým realitním makléřem, odborně sestavenými smlouvami a se základní znalostí práv a povinností obou stran, tedy prodávajícího i kupujícího, tady ale existuje šance, že koupí nemovitosti v exekuci nějaké ty peníze ušetříte. Neděláte nic protizákonného a navíc si můžete ověřit svoji schopnost flexibilně  reagovat v  dané situaci a hledat optimální a správná řešení.

Nezapoměňte, že k bezplatné konzultaci jsem Vám - jako bývalý skaut - Vždy připraven najít optimílní řešení.

Váš realitní poradce vždy na Vaší straně Jan Hrstka - 603 547 906 - hrstka@home4people.cz

Jan Hrstka
Autor: Jan Hrstka

tomas_a_ja

Dodrý den vážení přátelé. Jmenuji se Honza Hrstka – jsem na obrázku vpravo a je mi mnoho let ( 63 ).

Díky tomu, že jsem loni poznal tohoto naprosto výjimečného člověka vlevo - Tomáše Kučeru – jsem svoji osmnáctiletou realitní praxi dovedl nově nastartovat a restartovat na úplně jinou úroveň, než kterou jsem znal doposud.

Škoda jen, že mne toto naprosto jedinečné ovzduší, entuziazmus mého gurůa a další báječní lidé kolem tohoto nevídaného projektu neoslovili o pár let dříve.

Ale hlavně, že se to stalo, pevně se to usadilo do mé hlavy a následně i do mé každodenní realitní praxe. Díky Tomáši za to, že jsi mi zul bačkory stárnutí, zvedl zadek a rozum se jistě přidá.

Devatenáctiletá poctivá praxe dokáže přerod z makléře rodinného přítele a děti, které zatím dospěly jsou novými klienty. Tyto návraty spokojených a uspokojování nových zájemců mne vždy velmi vnitřně naplňuje. 

Co pro Vás dovedu zařídit – pokud se pro mne rozhodnete?

Otevřu webovou stránku pouze pro Vaši nemovitosti.

Zajistím Home Staging Vaší nemovitosti.

Vypracuji 2D a 3D profesionální půdorysná schémata Vaší nemovitosti.

Natočím video prohlídku a virtuální prohlídku a panoramatický snímek Vašich nemovitostí

Zajistím odborné nafocení.

Zajistím profesionální určení tržní hodnoty nemovitosti.

A jako zlatý hřeb nejnovější technika 3D scan - dokonalý řez vaší nemovitosti

( a prohlídka se může pomocí chytrého mobilu uskutečnit i ze slunné pláže nebo ze sjezdovky )

Považujete moje služby i reference na mojí práci za odpovídající Vašim potřebám?

Zavolejte mi právě teď na mob.: +420 603 547 906

pište na e-mail  hrstka@home4people.cz 

Pokud jste dočetli až sem, máte můj obdiv a děkuji Vám. Pokud Vás cokoliv dalšího zajímá, neváhejte mě kontaktovat.

Bude mi ctí se s Vámi sejít na kávu a všechno probrat osobně.

Těším se na naše setkání a spolupráci.

Jan HRSTKA

   

 

Stáhněte si zdarma

7 chyb při prodeji nemovitosti

zpracováním osobních údajů